羊城晚報記者 趙燕華
  4月4日浙江奉化一幢只有20年樓齡的居民樓突然倒塌引出焦點話題。近年來,上世紀80年代和90年代建設的樓房頻頻成為坍塌事故的主角,分析稱,這源於其時市場經濟剛剛起步,由於規範標準體系跟不上建設速度,加上技術和資金方面的原因,建築工程質量很難得到保證。目前,這些良莠不齊的“快餐式建築”已進入“質量報複周期”。有專家建議,20年以上的住宅樓應進行“年審”。
  不過,羊城晚報記者調查發現,即使是在房屋安全監管走在全國前列的廣州市,對於這類“80後”、“90後”房子目前仍難以顧及,如此“年輕”的房子要納入管理恐怕尚需時日。
  “快餐樓”已漸入“報複周期”
  浙江奉化倒塌的居民樓只有20年曆史,相比起新中國成立前後興建的私房要年輕得多,目前,廣州市國土房管局對房屋安全的重點關註仍是年代久遠的舊樓房,房管局相關負責人坦言,先要做好老舊危房的排危修繕,但目前可以掌握的也只有幾個老城區的危房信息,全市尚未建立完整的、可動態更新的危房信息數據庫。對於上世紀八九十年代建造的房子的安全問題,建設、房管部門也已註意到了,該負責人表示:“現在也開始對二三十年樓齡的房子進行普查”。
  事實上,居住在這些上世紀80年代後建的房子裡面的人,更是深有體會。
  市民張先生住在越秀區達道路某單位宿舍樓,這是一棟1988年建成的筒子樓,當時由兩個單位出資合建,最初居住的人除了兩家單位的員工,也有回遷戶。時過境遷,經過20多年的風雨侵襲,裡面的住戶已換了好幾撥,整棟建築也“洗盡鉛華”:外牆剝落不說,裡面釘口釘子都能掉下一片泥板。“很顯然,當時負責施工的基建科沒有把好關,你看看,這明顯是以泥漿代替水泥砂漿使用。”張先生說,自己是花了80多萬買來的這二手房,質量如此差,“我還聽三樓的人說,裝修時發現陽臺應該有鋼筋的,結果裡面竟然是竹竿。”
  即使是上世紀八九十年代的政府安居房,其實也出現過質量問題,這也是當時廣州市民拒絕買這類房子的原因之一,也導致廣州市的安居房一度停滯建設和銷售,將住房保障方式從“補磚頭”改為“補人頭”(補貼租金)。
  一些業內人士表示,上世紀八九十年代,我國各地城市化建設提速,為瞭解決老百姓住的問題,很多地方確實建造了一批快餐式的房子。如今,許多樓房的建設年齡已經陸續達到20年、30年。在市場經濟剛剛起步之際,這批房子由於規範標準體系跟不上建設速度,很多建築工人甚至來不及學習建築常識,就從“稻田”直接上了腳手架,加上技術和資金方面的原因,建築工程質量很難得到保證。眼下,這些良莠不齊的建築進入“質量報複周期”。
  這一點,從上世紀80年代和90年代建設的樓房近年來頻頻成事故主角可見一斑:
  2009年8月4日,石家莊市一座建於上世紀80年代的二層樓房在雨中倒塌,17人遇難;
  2009年9月5日,寧波市錦屏街道南門社區的一幢5層居民樓突然倒塌;
  2012年12月16日,交付20餘年的寧波市江東區徐戎三村2幢樓發生倒塌,造成1死1傷;
  2013年3月28日,紹興市越城區城南街道外山新村,一幢四層樓的民房倒塌,據稱,這幢房子建於上世紀90年代初期;
  2013年5月,福州市一棟建於上世紀70年代的建築突然坍塌,當地部門稱,由於大樓樓體陳舊,正在進行裝修……
  先天不足加後天破壞
  按照我國《民用建築設計通則》的規定,一般性建築的耐久年限為50年到100年。然而,現實生活中,很多建築的實際壽命與設計通則的要求有相當大的距離。2010年,住建部一位負責人在第六屆國際綠色建築與建築節能大會上就曾說:“我國是每年新建建築量最大的國家,卻只能持續25-30年。”
  “我再次明確無誤地說,未來15年到20年內,中國城鎮現有住房約有一半需拆了重建。中國城鎮化過程中危舊房改造任務仍極為繁重,中國城鎮老百姓現有住房中低質量住房仍占有相當大比重。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮不久前的“短命建築20年拆一半”言論讓人記憶猶新,“70年的房子變成了25-30年,我們這些房奴當得也真是夠‘窩囊’的”。
  相較之下,發達國家建築,像英國的平均壽命達到了132年,而美國的建築壽命也達到了74年。“我們沒有這麼奢望,只希望還我70年的‘公道’。”陳淮說。
  究竟是誰縮短了房屋的壽命?有業內人士指出,除了規劃設計和建築質量以外,建築壽命長短很重要的一方面,取決於住戶的態度和方式,即人們能不能呵護已經使用一定年限的“老樓”。
  “建築物壽命短,除了先天不足外,後天人為因素也占了很大比重,在二手房大量成交的今天,許多進入老齡化的住宅樓在承受高密度、高強度的二次、三次裝修,加之監管不到位,野蠻裝修時有發生,使得某些建築險象環生,為事故埋下了隱患。”建築專家指出,磚混結構是一種“免疫力”很低的結構,往往看起來很強壯,但內里已經千瘡百孔,“哪怕把打掉的牆再重新填回去,也虛不受補,因為結構性的損傷是不可逆的”。
  應作規定強制性驗樓
  據瞭解,2000年後,隨著建築水平的提高,城市中的大部分商品房已採用抗震性更強的框架結構,但“80”“90後”的民居還大量存在,如何防止它們提前壽終正寢?專家建議,各地政府宜早日推出適合本地情況的“強制驗樓計劃”。
  專家稱,可仿照車輛年審的做法,規定使用一定年限的住宅樓(最低20年)必須進行年審,由建築主管部門組織專家對所有達到年限的住宅樓進行實地勘察,沒有質量問題的核發通過年審的合格證,鑒定為危樓的,責成危樓產權人進行改造與加固處理,直到消除隱患為止,實在不能繼續居住的,給出居民搬離時間表,或採取外遷安置居民的辦法,並通過拆遷補償,最大可能消除那些“未老先衰”房屋存在的各種安全隱患。
  據瞭解,2012年,香港就曾推行強制驗樓計劃,其中清晰界定了私人業主與政府的責任:政府監督不能缺位,業主作為樓宇的產權人也要對建築負起保養、維修之責。專家建議,施行強制驗樓刻不容緩,各地政府宜早日推出適合本地情況的“強制驗樓計劃”。
  不過,這樣一來,政府首先要做的,就是儘快對所轄城市的老舊樓房進行全面普查和徹查。有房安專家表示,已交付使用二三十年的房子,所有權可能幾經易手,結構是否改動過也不得而知,普查難度非常大。
  至於如何年審,有識之士建議,應有強制性的規定,由物業管理公司負責申報,辦理“年審”手續,對符合規定的居民樓逐一進行檢查,居民必須配合有關人員上門檢查,只有這樣,才能確保老百姓住得安全、住得放心。
  趙燕華  (原標題:20年以上的住宅樓都年審)
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